INSIGHT | 调控升级,中国楼市何去何从?
马里兰大学史密斯商学院 | 
2021-03-03

【引言】

房价,始终是中国人最关心的话题。2020年中国房地产市场展现出超乎寻常的韧性,国人对楼市的热情,并没有随着疫情的侵袭而消退。始于去年岁末至今的一波一线楼市急剧升温,随之而来的不仅是更加严厉的一轮调控,同时也让热点城市楼市未来走向的讨论甚嚣尘上。

当住房被赋予了财富储存形式,成为“典藏品”后,住房就很有可能脱离其基本面,成为一种“信仰”载体,一种财富等价物。被典藏的闲置房屋越多,楼市供应越显得不足,房价越有可能因“供不应求”不断上涨,住房越成为居民最终财富储存形式,住房的投资、收藏属性就越被强化。

诚然,中国楼市供应不足是个伪命题。中国居民住房条件已高于一些发达国家,不过因分布不均而带有较大结构性问题。根据中国央行于2020年4月份时发布的《中国城镇居民家庭资产负债情况调查报告》,中国城镇居民有一套住房的家庭占比为58.4%,有两套住房的占比为31.0%,有三套及以上住房的占比为10.5%,户均拥有住房1.5套。显然,除了个别城市外,楼市供应已处于饱和状态。看似供应不足的主要原因可能是,很多住房作为少数人财富贮藏手段,既不出售、也不出租,当越来越多的住房成为“典藏品”后就显得供应不足了。

如今,中国热点城市房地产还在享受自己的热潮,也存在一些结构性机会,但长期看,房地产神话正在慢慢褪色。在“房住不炒”和“因城施策”的主基调下,中国楼市未来最终走向何方?

 

中国加紧楼市调控

2021年仍是房价上涨与调控博弈的一年,楼市调控的“主战场”转移至金融信贷领域。继2020年针对房地产企业的“三道红线”和针对银行的“两道红线”后,上海等热点城市再度收紧对居民的房贷政策。

自中国央行、银保监会下发“房贷集中度新规”两个月后,目前至少包括广东、海南、浙江、上海、厦门等地下发了房贷集中度的地方性细则。与此同时,在“深圳二手房成交参考价发布机制”公布近一个月后,多家银行从观望转为执行。

从各地细则来看,普遍上浮了房地产贷款集中度监管指标上限。多地出现差别化、小幅度上调银行房贷集中度上限,主要是为缓解部分区域中小银行经营压力,近年中小银行面临疫情冲击、市场竞争加剧、风险处置和监管环境变化等,部分中小银行经营压力较大。此外,这种调整也体现了国内监管弹性,根据各地中小银行面临实际情况 “微调”。

除了房贷管控,北京、上海等热点城市监管层近期发声严查“消费贷”“经营贷”资金违规流入楼市。在本轮房价上涨中,有部分购房者为填补房屋交易资金缺口或进行套利,挪用消费贷、经营贷资金作为购房款或“过桥”资金。

对于银行而言,一些银行参与其中,很可能是由于部分中小银行希望通过房地产贷款创造负债,在一定程度上缓解由于疫情造成的“资产荒”。不过,经营贷违规流入楼市,实际是给“灰犀牛”输血,可能导致局部地方价格过热的风险;过度依赖房地产,资产负债结构失衡,存在流动性风险;经营贷流入房地产无疑对中小微企业融资造成“虹吸效应”,不利于当下“六稳”“六保”政策的执行。

从后续房贷管控和发展趋势看,中国热点城市房地产市场具有风向标作用,这些城市的房价已经处于高位,其楼市调控政策将继续保持,并加快建立房地产长效机制,国内楼市“房住不炒”、“稳”仍是主基调。未来国内房地产信贷或保持适度增长,监管将落实此前出台的房地产“三条红线”和银行房地产贷款“两条红线”,各银行房贷业务将出现分化。

 

楼市中的婚姻游戏

楼市调控不仅在金融信贷领域收紧加码,也屡屡剑指“假结婚”,这场蔓延十余年的楼市婚姻游戏是否已经走到尽头?从法理来说,离婚并不存在真假,判断“假离婚”需要灵活而复杂的评判标准,为了避免误伤,往年的调控总会留有余地,直到近期,沪深调控政策严厉打击“假离婚”。

某种意义上来说,“假离婚”的历史比商品房还要久远。通过频繁变更婚姻关系,在住房资源分配上获利,这样的操作甚至可以追溯到上个世纪的福利分房时期。近十余年来,城镇化快速发展、房价稳步提升,婚姻关系与住房制度的捆绑让两者关系发生了微妙的变化,从为结婚而购房,演变为因购房而离婚,甚至反复变更婚姻关系实现利润最大化,“假离婚”现象更加普遍。从多分配福利房,到少交住房所得税,再到多获取购房资格,婚姻逐渐成为人们在房产上获利的工具。

虽然本轮严厉打击“假结婚”的调控范围、强度仍不确定,但禁止通过婚姻关系实现购房资格共享这一调控思路,比直接延长离婚后追溯购房资格的时间更为直接,其震慑作用也会更加显著。但仅以此操作能否彻底结束这场楼市中的婚姻游戏?答案仍未可知。

 

房地产行业已进入新的发展时代

中国房地产行业的策略一直是依靠大举借债来囤积越来越多的土地,出于对金融稳定潜在风险的担忧,2020年8月监管层出台针对房地产行业过度杠杆的“三条红线”,背负巨额债务的中国房地产企业受到了圈内圈外的密切关注。

上述楼市调控措施也引发一个问题:在经济前景不确定、房地产销售可能放缓的情况下,中国房地产开发商能否被“驯服”?如果其中一家公司无法偿还债务,那可能会给中国金融体系带来不可预测的后果。而最新消息显示,华夏幸福规模5.3亿美元的债券出现违约,这标志着中国负债累累的房地产行业以及监管层整治房地产业的决心面临着最新考验。

不过,有观点认为,“三道红线”和房地产贷款集中度管理均对房企融资有所抑制,拿地趋于理性,土地购置对投资的贡献减弱,但同时房企加快在建项目建设进度,推动建筑安装增长,又将支撑房地产投资持稳。

此外,房企间的竞争更倾向于产品力。为此,各家房企未来主要发展方向是倾全力进行产品研发,塑造成熟且明晰的产品系,从而形成品牌效应。

 

房地产市场的财富效应

在发达国家,房地产是家庭财富的重要组成部分,尤其对于中产阶级家庭而言更是如此。近几十年,随着经济增长和居民收入的增加,中国居民的资产财富积累很快,而房地产是居民的重要财富,当房地产市场发生波动、房价波动时,人们的财富存量发生变化,从而直接影响人们的收入分配及其差距、消费支出和消费决策。

实际上,房地产和居民消费的关系较为复杂。首先,过高的房价(包括房贷等)会拉低购房者实际可支配收入,但中国“居者有其屋”的家庭观念使得许多人宁可牺牲消费也会买房。其次,购房在一定程度上会拉动后续消费,比如置办家电、家具、汽车、装修等。最后,房价上涨可能导致租金和住宅销售收入上升,对于拥有房产的人有正向财富效应,推动该群体的消费增长。

一般情况下,房价上涨产生的心理作用会正面影响消费。而上面提到的三种效应孰强孰弱,取决于家庭的流动性约束和收入水平。在房价较低时,买房对于家庭的流动性约束并不明显,而买房之后的后续消费相对更强劲,随着房价上涨,对消费的约束会逐步升高。

从中国2009-2019的数据来看,住宅销售和消费增长在2016年之前呈现正相关关系,这体现了在低房价时期,房地产对后续消费的拉动效应较强。但在2016年之后,这种关系变得微弱,高房价开始对居民消费形成抑制。

总的来说,现在过分聚焦中国楼市是否存在泡沫的意义已经不大,关键在于中国房地产行业若不加以规范、完善,任其自由发展的危害远不止累积金融风险、掏空经济内生增长动力,对正处转型升级中的中国经济来说,更主要还在于阻碍了创新社会的建设和发展。

2021 年中国房地产市场发展节奏将放缓,整体销量存小幅调整压力,在新型城镇化持续推进背景下,人口及土地等关键资源将加速向城市群和中心城市聚集,聚焦城市群和中心城市可最大化享受城镇化带来的红利。但值得注意的是,在区域发展进程、市场周期、外界环境变化、供需支撑度不同等因素影响下,重点区域房地产市场发展行情也将出现分化。

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